Price ou SAC: qual escolher
Os dois sistemas quitam a mesma dívida com a mesma taxa. A diferença está em quando você paga.
Tabela Price — parcela fixa
A prestação é a mesma do começo ao fim. No início, quase tudo o que você paga é juros e muito pouco abate o saldo devedor. Isso facilita o planejamento do orçamento, mas custa mais caro no total e faz a dívida cair devagar nos primeiros anos.
SAC — parcela decrescente
A amortização é constante e os juros caem junto com o saldo devedor, então a parcela diminui todo mês. A primeira prestação é bem mais alta que na Price — o que exige mais renda para aprovação — mas o total de juros é sempre menor.
Na prática: se o aperto da primeira parcela couber no seu orçamento, o SAC costuma ser a escolha mais barata. É também o sistema mais usado nos financiamentos imobiliários da Caixa.
Faltam custos que o banco cobra. A simulação considera apenas principal e juros. Um financiamento real inclui ainda seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração mensal e, no caso de imóveis, custos de avaliação e registro. O CET — Custo Efetivo Total — informado pelo banco é sempre maior que a taxa nominal usada aqui.
Perguntas frequentes
Vale a pena amortizar antecipadamente?
Quase sempre, e quanto antes melhor — nos primeiros anos a maior parte da parcela é juros. Ao amortizar, você pode reduzir o prazo (economiza mais juros) ou reduzir o valor da parcela (alivia o orçamento). A lei garante desconto proporcional dos juros na antecipação.
Aumentar a entrada compensa?
Sim. Cada real de entrada é um real que não paga juros por 30 anos. Aumentar a entrada reduz o principal, a parcela e o total de juros ao mesmo tempo — e costuma melhorar a taxa oferecida pelo banco.
Por que o total pago é tão maior que o valor financiado?
Por causa do prazo. Em 30 anos a taxa incide sobre o saldo devedor mês após mês, e o total de juros frequentemente supera o próprio valor financiado. Reduzir o prazo é o que mais derruba o custo total.